期待已久，新一屆政府的(de)第一個(gè)兩會。一股新風襲來(lái)，政府工作報告中，對(duì)于房(fáng)地産業的(de)表述發生了(le)明(míng)顯變化(huà)。最重要的(de)一點：不碰“房(fáng)價”，少提“調控”。一套比較合理(lǐ)的(de)行業治理(lǐ)思路，脈絡漸次浮現。
首先，房(fáng)價隻字不提。回顧過去，從2005年開始至今的(de)9年間，除了(le)2009年，每年政府工作報告中，都把調控房(fáng)價作爲重點。比如：2005年：重點抑制生産資料價格和(hé)房(fáng)地産價格過快(kuài)上漲。2006年：繼續解決部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)地産投資規模過大(dà)和(hé)房(fáng)價上漲過快(kuài)的(de)問題。
2007年：抑制房(fáng)地産價格過快(kuài)上漲，保持合理(lǐ)的(de)價格水(shuǐ)平。2008年：防止房(fáng)價過快(kuài)上漲。2010年：堅決遏制部分(fēn)城(chéng)市房(fáng)價過快(kuài)上漲勢頭。2011年：切實穩定房(fáng)地産市場(chǎng)價格。2012年：促進房(fáng)價合理(lǐ)回歸。2013年：抓緊完善穩定房(fáng)價工作責任制。
2009年之所以出現例外，主要是2008年下(xià)半年，受國際金融危機影(yǐng)響，我國經濟增幅猛降，樓市大(dà)幅降溫，3月(yuè)兩會時(shí)，政府仍在一門心思救經濟、救樓市。因此，2009年是近十年來(lái)，惟一一次在政府工作報告中充滿溫情與鼓勵地說：促進房(fáng)地産市場(chǎng)穩定健康發展。采取更加積極有效的(de)政策措施，穩定市場(chǎng)信心和(hé)預期，穩定房(fáng)地産投資，推動房(fáng)地産業平穩有序發展。
當前情形，與2009年3月(yuè)樓市低迷的(de)形态不同，而此次也(yě)不提房(fáng)價，就意味著(zhe)：過去十年非常重視房(fáng)價的(de)格局正在改變。實際上，過去多(duō)年非常重視房(fáng)價，卻一直沒能在調控房(fáng)價方面取得(de)預期效果。三點原因：其一，那些年中國房(fáng)價正處“青春躁動期”，其二，部分(fēn)調控方式與措施不妥當。其三，價格是市場(chǎng)供需信号，直接幹預房(fáng)價，會擾亂内部作用(yòng)機制。急于求成，反倒無功。
在市場(chǎng)經濟條件下(xià)，不到萬不得(de)已的(de)情況，不宜管制價格。此次，政府不把調控房(fáng)價，寫進工作報告，并代表新一屆領導不關心房(fáng)價，隻是不願像以前那樣直接、粗暴幹預房(fáng)價，而是要通(tōng)過合理(lǐ)指導、經濟手段、軟性措施，通(tōng)過調節供求關系，進而穩定房(fáng)價。
其次，調控有了(le)新思路。過去十年，除了(le)調控目标直指房(fáng)價以外，調控方式還(hái)有三個(gè)特點：一是以抑制需求爲主，以增加供應爲輔；二是全國一刀(dāo)切的(de)政策較多(duō)。
最典型的(de)有兩次，一次是2005年出台的(de)新老國八條，被全國業界戲稱爲“上海感冒，全國吃(chī)藥”，因爲2004至2005年一季度，隻有以上海爲龍頭的(de)長(cháng)三角樓市過熱(rè)，而廣州、深圳、北(běi)京等大(dà)城(chéng)市，房(fáng)價比較溫和(hé)。另一次，是2006年出台的(de)“70/90”政策，要求各地90平米以下(xià)中小戶型必須占供應量的(de)70%以上，後來(lái)很多(duō)地方根本沒執行，不了(le)了(le)之，尴尬收場(chǎng)。
這(zhè)次，對(duì)于房(fáng)地産調控的(de)表述，語氣明(míng)顯弱于以往。再次顯示，政府不願将調控總是放在嘴巴上。而且，首次明(míng)确提出：針對(duì)不同城(chéng)市情況分(fēn)類調控。
對(duì)此，住建部副部長(cháng)齊骥就“雙向調控”做(zuò)出了(le)權威解釋：所謂雙向調控亦可(kě)稱分(fēn)類指導，即對(duì)一線城(chéng)市繼續增加供應，抑制、遏制投資投機性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫存量比較大(dà)的(de)城(chéng)市，要控制今年住宅用(yòng)地的(de)規模，調整新建商品住房(fáng)上市的(de)結構，通(tōng)過必要的(de)經濟手段來(lái)支持當地居民合理(lǐ)的(de)住房(fáng)需求，消化(huà)庫存。
顯而易見，調控不再一刀(dāo)切了(le)。而是根據不同地區(qū)、不同城(chéng)市的(de)不同市場(chǎng)形态，實施不同的(de)調控目标與方式。當前，一線城(chéng)市房(fáng)價偏熱(rè)，供不應求，所以要求從嚴調控，一手增加供應，一手抑制需求，兩手都要硬。而許多(duō)三四線城(chéng)市房(fáng)價溫和(hé)(甚至下(xià)跌)，供大(dà)于求，那就需要減少供應。對(duì)于庫存量大(dà)的(de)城(chéng)市，還(hái)要穩定市場(chǎng)需求、鼓勵合理(lǐ)需求。
不妨再來(lái)回放一下(xià)去年12月(yuè)下(xià)旬，姜偉新部長(cháng)部署2014年工作時(shí)指出：要繼續抓好房(fáng)地産市場(chǎng)調控和(hé)監管工作。要更加注重分(fēn)類指導，房(fáng)價上漲過快(kuài)的(de)城(chéng)市要從嚴落實差别化(huà)住房(fáng)信貸稅收和(hé)住房(fáng)限購(gòu)政策；房(fáng)價開始下(xià)跌的(de)城(chéng)市，要注重消化(huà)存量，控制新開發總量。同時(shí)要積極探索發展共有産權住房(fáng)和(hé)強化(huà)市場(chǎng)監管。
齊骥副部長(cháng)對(duì)“雙向調控”的(de)解釋，據說成爲昨天地産股暴漲的(de)導火索。不管是否如此，分(fēn)類指标與雙向調控的(de)新方針，對(duì)于全國市場(chǎng)的(de)穩定發展，是有好處的(de)。
在此方針指導下(xià)，預計今年應能看到部分(fēn)三四線城(chéng)市放松既有調控，甚至還(hái)會有個(gè)别城(chéng)市出台新的(de)刺激措施。而一二線城(chéng)市，至少在上半年，看不到放松的(de)可(kě)能性。如果下(xià)半年市場(chǎng)降溫明(míng)顯，則可(kě)能有二線城(chéng)市表面不松，在執行中暗松。
有時(shí)候資本市場(chǎng)會提前反應政策變化(huà)，所以地産股的(de)脈沖式上漲，也(yě)是可(kě)以理(lǐ)解的(de)。但若想地産股真正實現持續上漲，還(hái)需等待政策底部真正出現，如果市場(chǎng)也(yě)見底，那就更威力了(le)。類似2009年上半年和(hé)2012年上半年，就是地産股的(de)幸福時(shí)光(guāng)。
再次，值得(de)關注的(de)是，這(zhè)次政府報告涉及房(fáng)地産部分(fēn)，是以保障性住房(fáng)爲重點的(de)。對(duì)于保障性住房(fáng)，包括棚改房(fáng)，非常重視，新開工和(hé)竣工指标都很具體。今年新開工保障房(fáng)70O萬套以上，其中各類棚戶區(qū)47O萬套以上，提高(gāo)大(dà)城(chéng)市保障房(fáng)比例，基本建成48O萬套。推進公租房(fáng)和(hé)廉租房(fáng)并軌運行。
創新政策性住房(fáng)投融資機制和(hé)工具，采取市場(chǎng)化(huà)運作方式，爲保障房(fáng)建設提供長(cháng)期穩定、成本适當的(de)資金支持。當然，2009年以來(lái)國家對(duì)保障房(fáng)的(de)重視程度就開始不斷提高(gāo)，新一屆政府，隻會進一步加強。加強住房(fáng)保障後，商品住宅市場(chǎng)也(yě)就可(kě)以減少幹預，從而盡快(kuài)構建起“政府主導保障房(fáng)，市場(chǎng)主導商品房(fáng)”的(de)“雙軌制”格局。
最後，還(hái)應關注兩點。其一，做(zuò)好房(fáng)地産稅立法相關工作。改革總體方向是減少房(fáng)産建設和(hé)交易環節稅費，增加保有環節稅收，配套推進清費立稅。立法需要走人(rén)大(dà)流程，耗時(shí)較長(cháng)，今年隻是研究而已，不會沖擊市場(chǎng)。
其二，雖然房(fáng)地産調控不再升級，部分(fēn)城(chéng)市反倒可(kě)能放松，但貨币政策仍是中性偏緊，今年廣義貨币M2預期增長(cháng)13%左右，與去年相同，但狹義貨币M1估計難超10%；而房(fáng)地産貸款更顯緊張，無論開發貸，還(hái)是個(gè)人(rén)房(fáng)貸，一季度都沒有出現往年的(de)季度性寬松，這(zhè)将成爲壓制2014年房(fáng)價的(de)重要因素。
(本文作者介紹：上海易居房(fáng)地産研究院副院長(cháng)、中央電台财經評論員(yuán))
